Vantagens e Oportunidades da IN RFB n.º 2222/2024 para Imóveis
A IN RFB nº 2222/2024, publicada em 24 de setembro de 2024, traz uma oportunidade estratégica para proprietários de imóveis: a possibilidade de atualizar o valor de aquisição dos seus bens para o valor de mercado atual, com o pagamento de uma alíquota reduzida. Isso permite reduzir o ganho de capital tributável no momento de uma futura venda, oferecendo benefícios tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.
1. Benefícios da Atualização
A principal vantagem da IN nº 2222 é permitir ao contribuinte antecipar parte da tributação sobre a valorização do imóvel, com uma alíquota reduzida. Ao atualizar o valor de aquisição, o ganho de capital futuro pode ser significativamente menor, já que a base de cálculo do imposto passa a ser o valor atualizado. Dessa forma, o contribuinte consegue reduzir a carga tributária no momento da alienação.
2. Quando a atualização é vantajosa?
A atualização é especialmente benéfica para imóveis adquiridos após 1995, que não se beneficiam da redução progressiva de ganho de capital prevista na legislação anterior. Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, há uma redução progressiva de 5% ao ano sobre o ganho de capital, até um limite de 100%.
Imóveis mais antigos, como aqueles adquiridos antes de 1980, podem já contar com essa redução total, o que pode tornar a atualização menos vantajosa. Entretanto, para imóveis adquiridos nos anos 90, a IN 2222 pode ser útil, permitindo antecipar a tributação com alíquota reduzida e ajustar a base de cálculo para futuras alienações, principalmente se a venda for planejada para o curto ou médio prazo.
2.1 Benefícios para pessoas físicas
A IN RFB nº 2222/2024 traz uma oportunidade interessante para pessoas físicas que desejam atualizar o valor de aquisição dos seus imóveis para o valor de mercado atual, pagando uma alíquota reduzida. Isso pode resultar em uma redução significativa no imposto sobre o ganho de capital no momento de uma futura alienação, especialmente para imóveis adquiridos após 1995, que não se beneficiam dos redutores previstos na legislação vigente.
Para ilustrar os efeitos dessa atualização, vamos simular o seguinte cenário: uma pessoa física adquiriu um imóvel em 1990 por R$ 500.000,00, atualizou o valor para R$ 1.000.000,00 em 2024, e vendeu o imóvel por R$ 1.200.000,00 em 2029.
Sem a atualização, o proprietário pagaria R$ 73.500,00 de imposto, considerando a redução de 30% para imóveis adquiridos antes de 1996. Com a atualização, ele pagaria R$ 20.000,00 no momento da atualização, e o imposto sobre o ganho de capital futuro seria R$ 30.000,00, resultando em um custo total de R$ 50.000,00, com uma economia de R$ 23.500,00.
2.2. Benefício para Pessoas Jurídicas
A IN RFB nº 2222/2024 também oferece vantagens significativas para empresas, especialmente as que operam nos regimes de Lucro Real, Lucro Presumido e Simples Nacional. A atualização do valor de aquisição dos imóveis com alíquota reduzida permite às empresas antecipar a tributação sobre a valorização do bem, reduzindo o ganho de capital a ser tributado no futuro.
Atualmente, a tributação sobre o ganho de capital de empresas segue as regras específicas de cada regime tributário. No Lucro Real, a tributação incide sobre o ganho de capital líquido, enquanto no Lucro Presumido há uma presunção de lucro que determina a base de cálculo. Já as empresas no Simples Nacional seguem as mesmas regras aplicáveis às pessoas físicas, com alíquota progressiva.
A seguir, apresentamos uma tabela comparativa entre os três regimes tributários, destacando o impacto da IN RFB nº 2222/2024 em relação à tributação atual. A análise se baseia em um exemplo prático, no qual uma empresa adquiriu um imóvel por R$ 500.000,00 em 1990, atualizou seu valor para R$ 1.000.000,00 em 2024 e realizou a venda por R$ 1.200.000,00 em 2029:
3. Como fazer?
Para usufruir dos benefícios da IN RFB nº 2222/2024, o primeiro passo é obter uma avaliação atualizada do valor de mercado do imóvel. Em seguida, basta calcular a valorização subtraindo o custo de aquisição original do novo valor de mercado. Esse cálculo determinará a base de tributação.
Após apurar a valorização, o contribuinte aplica a alíquota correspondente:
- Pessoas físicas: 4%
- Pessoas jurídicas: 10% (6% de IRPJ e 4% de CSLL)
O valor do imposto deve ser declarado na Declaração de Ajuste Anual (para pessoas físicas) ou na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) (para empresas), referente ao exercício de 2024. O pagamento é feito através do DARF (Documento de Arrecadação), até 16 de dezembro de 2024. É essencial manter todos os comprovantes da avaliação e do pagamento do imposto, pois a Receita Federal pode solicitá-los futuramente.
4. Conclusão e Recomendações
A IN RFB nº 2222/2024 oferece uma oportunidade importante para quem planeja alienar imóveis nos próximos anos. A antecipação da tributação sobre a valorização dos bens, com alíquotas reduzidas, pode gerar economias significativas no imposto sobre o ganho de capital.
A atualização é especialmente recomendada para imóveis adquiridos após 1995, que não contam com a redução progressiva de ganho de capital. Para imóveis adquiridos antes de 1995, a IN 2222 deve ser avaliada com cautela, especialmente para aqueles que já alcançaram a redução de 100%.
Empresas no Lucro Real e Lucro Presumido devem considerar essa opção como parte do seu planejamento tributário, já que a medida pode reduzir o IRPJ e a CSLL no futuro, resultando em uma economia relevante. O prazo para adesão à IN 2222 é 16 de dezembro de 2024, sendo fundamental analisar cada imóvel de forma detalhada, levando em conta seu valor de mercado e previsão de alienação.
Para mais informações e uma análise personalizada, entre em contato com nossa equipe tributária.
