LC nº 224/2025 e o RET das Incorporações Imobiliárias: limites objetivos da redução linear

A Lei Complementar nº 224/2025 introduziu novos critérios para a avaliação dos incentivos fiscais federais, estabelecendo parâmetros objetivos para a aplicação da chamada redução linear de benefícios tributários.

O legislador foi claro ao delimitar o alcance da medida. A redução somente se aplica quando o benefício fiscal atende a, pelo menos, um de dois requisitos objetivos: (i) estar discriminado no Demonstrativo de Gastos Tributários que acompanha o Projeto de Lei de Diretrizes Orçamentárias de 2026 (PLDO 2026); ou (ii) integrar, de forma expressa, a lista de regimes indicada no próprio texto legal.

Essa delimitação é determinante para a análise do Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias.

Ao se confrontar o critério legal com o Anexo do PLDO 2026, constata-se que o RET geral das incorporações, previsto no art. 4º da Lei nº 10.931/2004, não consta do Demonstrativo de Gastos Tributários. As referências ao setor imobiliário ali existentes dizem respeito a outros temas — como instrumentos financeiros ou ao RET vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida —, e não à tributação da incorporadora sob o regime especial aplicável às incorporações em geral.

Também não há qualquer menção genérica ao patrimônio de afetação como hipótese de renúncia fiscal sujeita à redução linear.

Superado esse primeiro filtro, passa-se à análise do segundo critério estabelecido pela LC nº 224/2025. E o resultado é o mesmo.

O RET das incorporações imobiliárias em geral não integra a lista de regimes expressamente mencionados no inciso II do § 2º do art. 4º da lei, que se limita ao lucro presumido, ao REIQ e a créditos presumidos específicos.

Dessa leitura decorre uma conclusão técnica objetiva: o RET geral sequer ingressa no campo de incidência da redução linear. Por essa razão, não demandou exceção expressa no texto legal.

O regime que exigiu salvaguarda específica foi o RET vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, justamente por já se encontrar no radar do legislador como renúncia fiscal mensurada — circunstância que não se verifica em relação ao RET geral das incorporações.

A LC nº 224/2025 foi clara ao definir o perímetro de incidência do corte. Fora dele, não há espaço para interpretações ampliativas.

Em consequência, o RET aplicável às incorporações imobiliárias em geral permanece inalterado, preservando sua alíquota unificada e sua estrutura normativa original. A nova lei não o onerou, direta nem indiretamente.

Isso não significa, contudo, que o regime dispense análise econômica ou planejamento tributário qualificado. A opção pelo RET continua exigindo a avaliação das características do empreendimento, do cronograma de receitas, das margens projetadas e do impacto financeiro da tributação unificada ao longo do ciclo do projeto.

Em síntese, a leitura sistemática da LC nº 224/2025 evidencia que o RET das incorporações imobiliárias em geral não se submete à redução linear, mantendo-se íntegro em sua conformação legal original.

Por Luana Debatin Tomasi, Head de Tributário, e Rodrigo Ferraz de Campos, Head Imobiliário, Notarial e Registral.